Wer sich mit dem Thema Miete beschäftigt, dem wird auffallen, wie viel unterschiedliche Begriffe es hierfür gibt: Kaltmiete, Teilinklusivmiete, Nettokaltmiete Bruttomiete und noch einiges mehr. Doch was bedeuten sie und wie setzt sich die Miete zusammen? Jeweils am Monatsende oder am Monatsanfang wird ein bestimmter Betrag vom Konto abgebucht. Oft ist es den Mietern aber überhaupt nicht klar, wie sich ihre Miete und die Zusammensetzung der Betriebskosten voneinander unterscheiden. Wir klären auf und geben Antwort auf die Frage: Wie setzt sich die Miete zusammen? Wie werden die Betriebskosten ordnungsgemäß abgerechnet?
Miete Zusammensetzung: Nettokaltmiete, Teilinklusivmiete – was bedeutet das?
Die Miete besteht aus vielen verschiedenen Komponenten. Ein Teil hiervon ist die Grundmiete, die auch Nettomiete genannt wird. Damit ist ein fest vereinbarter Quadratmeterpreis für die Wohnfläche abgegolten. Mit dem Begriff Kaltmiete oder Nettokaltmiete ist gemeint, dass die Heizkosten noch nicht im Mietpreis enthalten sind, sondern auch noch einige weitere Kosten, die sogenannten Betriebskosten. Im Mietvertrag ist fest vereinbart, für welche Nebenkosten ein Mieter aufkommen muss. Darunter zum Beispiel Kosten für das Haus und das Grundstück, regelmäßig anfallen, wie beispielsweise Müllentsorgung, Grundsteuer, Reinigung, Versicherungen und Lohn für den Hausmeister. Sind diese Betriebskosten bereits im Mietpreis enthalten, dann wird dies als Bruttokaltmiete bezeichnet.
Bei der Bruttokaltmiete werden die Betriebskosten nicht jährlich extra abgerechnet. Die Betriebskosten werden der Regel durch eine monatliche Vorauszahlung und somit mit einer fest vereinbarten Pauschale berechnet. Zum Ende des Abrechnungszeitraums erfolgt dann eine genaue Abrechnung, mit der dann die geleisteten Vorauszahlungen verrechnet und unter Umständen neu festgesetzt werden. Bei einer Bruttowarmmiete, die auch Inklusivmiete genannt wird, sind sämtliche Nebenkosten abgedeckt und nicht nur die Kosten für die Heizung, wie oft fälschlich angenommen wird. Nach einem BGH-Urteil sind übrigens Bruttowarmmieten vertraglich nicht mehr möglich, da die Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen.
Eine Besonderheit ist die Teilinklusivmiete. Hier sind einige der Nebenkosten mit Ausnahme der Heizung in der Miete bereits pauschal enthalten. Über die restlichen Nebenkosten, die aufgrund des Gesetzes auch immer die warmen Betriebskosten enthalten, muss eine separate Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Für den Vermieter hat eine Teilinklusivmiete einen Vorteil, denn die jährlich fällige Nebenkostenabrechnung ist weniger arbeitsintensiv. Zu Problemen kann es allerdings dann kommen, wenn der Vermieter die Miete erhöht, denn der Mietspiegel bezieht sich auf die Kaltmiete. Um einen Vergleichsmaßstab zu haben, müsste der Vermieter aus der Teilinklusivmiete die kalten Nebenkosten herausrechnen. Bewegt sich jedoch die Höhe der Teilinklusivmiete auch nach der Mieterhöhung noch im ortsüblichen Rahmen der Preisspanne für Kaltmieten, muss keine Herausrechnung erfolgen.
Miete Zusammensetzung: was gehört zu den Nebenkosten und Betriebskosten?
Der genaue Begriff Nebenkosten ist nicht exakt definiert. Generell werden mit dem Begriff Nebenkosten die anfallenden Bewirtschaftungskosten eines Hauses oder einer Wohnung bezeichnet. Die Betriebskosten sind nur ein Teil der gesamten Nebenkosten und zwar genau die, die der Vermieter an den Mieter weiterberechnen darf. Welche dies sind, das regelt der § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung. Nicht dazu gehören beispielsweise Kosten für die Instandhaltung des Objekts, für die Verwaltung und Kosten für Arbeitskräfte und Arbeiten, sofern sie für die Erhaltung des Gebrauchs des vermieteten Gebäudes anfallen. Ob Nebenkosten vom Mieter zu zahlen sind, hängt davon ab, ob es sich bei den Kosten um gesetzlich zulässige Betriebskosten handelt, die zum Beispiel gemäß der Heizkostenverordnung oder der Betriebskostenverordnung berechnet werden dürfen. Außerdem müssen die Kosten tatsächlich angefallen und im Vertrag muss geregelt sein, dass diese Kosten zusätzlich zur Nettomiete vom Mieter zu tragen sind.
Generell wird zwischen den warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Zu den kalten Betriebskosten gehören:
- Abwassergebühr: Oft wird die Abwassergebühr auch mit dem Begriff „Entwässerung des Grundstücks“ bezeichnet. Sie enthält mehrere verschiedene Kosten. Abhängig von der Gemeinde in Deutschland wird das Abwasser nach Schmutz- und Niederschlagswasser getrennt berechnet. Dies ist gesetzlich sogar Pflicht, wenn die Kosten, die für die Beseitigung des Niederschlagswassers anfallen, mehr als 12 % der Entwässerungskosten ausmachen. Bei der gesplitteten Berechnung muss der Vermieter die Schmutzwassergebühr abhängig vom Verbrauch an die Gemeinde zahlen. Das bedeutet, sie steigt mit dem Verbrauch des Frischwassers. Die Gebühr für das Niederschlagswasser hingegen hängt in der Regel davon ab, wie viel Prozent der Grundstücksfläche versiegelt ist. Dazu gehören Fundamente, Gebäude, Rohre, aber auch verdichteter Boden durch Pflasterungen oder der Beton. Also all das, was verhindert, dass Regenwasser absickern kann. Die Abwassergebühr ist in gesplittete Form normal umlagefähig. Nur bei der Schmutzwassergebühr ist eine exakte verbrauchsabhängige Abrechnung möglich.
- Antenne und Kabelanschluss: In der Betriebskostenabrechnung dürfen sämtliche Kosten enthalten sein, die unter der Bezeichnung „Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz“ zusammengefasst werden können. Darunter fallen somit sämtliche Arten von Fernsehempfangseinrichtungen.
- Aufzug: Auch die Kosten für einen Personenaufzug oder für einen Lastenaufzug sind umlagefähig. Selbst diejenigen, die in dem Objekt leben und den Aufzug nicht nutzen, weil sie beispielsweise im Erdgeschoss wohnen, müssen die Kosten mittragen. Schließlich kommt es bei der Weiterbelastung nur darauf an, dass ein Aufzug vorhanden ist. Außerdem haben auch Mieter im Erdgeschoss die Möglichkeit, den Fahrstuhl zu nutzen.
- Beleuchtung: Zu den Kosten der Beleuchtung gehören die für die Außenbeleuchtung anfallenden Stromkosten sowie die Kosten für alle Gebäudeteile, die von den Mietern gemeinsam genutzt werden und beleuchtet sind, wie beispielsweise das Treppenhaus, Flure und Waschkeller. Allerdings sind die Kosten für den Austausch von Leuchtmittel nicht umlagefähig.
- Gartenpflege: Ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten gehören die Kosten für die Pflege eines Gartens und des Rasens, wie beispielsweise Kosten für das Schneiden und Gießen. Dazu zählt auch die Neuanschaffung von Pflanzen.
- Gebäudereinigung: Das Reinigen des Treppenhauses, des Aufzuges oder der Waschküche darf ebenfalls als Kosten in der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Allerdings muss dies auch so vereinbart sein. Dazu gehört übrigens auch eine etwaige erforderliche Ungezieferbekämpfung.
- Grundsteuer: Die Grundsteuer ist umlagefähig, denn sie gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.
- Hausmeister: Ausgaben für einen Hausmeister, der damit beschäftigt ist, um die Anlagen des vermieteten Objekts zu kontrollieren und auch auf die Einhaltung der Regeln und Hausordnung zu achten, sind ebenfalls umlagefähig. Selbst dann, wenn dieser nicht durch Lohn in Geldform entlohnt wird, sondern eine kostenlose Wohnung erhält. In diesem Fall wird der Gegenwert der Mietwohnung für die Berechnung der Betriebskosten zugrunde gelegt. Ausgenommen hiervon sind allerdings die anfallenden Hausmeisterlöhne, die dafür draufgehen, wenn der Hausmeister eine defekte Glühbirne austauscht, da es sich hierbei um Reparaturen handelt.
- Müllabfuhr und Straßenreinigung: Auch die Kosten die dafür anfallen, dass die Straße gereinigt wird und die Müllabfuhr den Müll abholt, sind auf die Mieter umlagefähig. Nicht dazu gehören allerdings beispielsweise Anschaffungskosten für Mülltonnen.
- Schornsteinfeger: Die Kosten für den Schornsteinfeger, der den Kamin reinigt und überprüft, sind auf alle Mieter eines Gebäudes umlagefähig. Selbst dann, wenn nicht alle Mieter auch einen Kamin in ihrer Mietwohnung haben.
- Sonstige Betriebskosten: Unter diesem Begriff werden alle weiteren laufenden Nebenkosten abgerechnet, die für eine Mietwohnung anfallen. Diese müssen allerdings im Mietvertrag genau festgehalten werden.
- Versicherungen: Zu den umlagefähigen Sach- und Haftpflichtversicherungen zählen die Gebäudeversicherung, Versicherungen für Haus- und Grundbesitz Haftpflicht, für den Aufzug, den Öltank sowie für Glas.
- Waschraum: Ist eine gemeinschaftliche Waschküche im Objekt vorhanden, die allen Mietern zur Nutzung zur Verfügung steht, dann sind auch diese Kosten umlagefähig.
Neben den zuvor beschriebenen kalten Betriebskosten gibt es auch noch die warmen Betriebskosten. Dazu zählen alle anfallenden Kosten für die Heizung und für die Warmwasserbereitung. Die Kosten müssen überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. In der Regel erfolgt dies in Form von einer Heizkostenabrechnung des Versorgers.
- Heizkosten Abrechnung gemäß Heizkostenverordnung: Besteht in dem Objekt eine zentrale Heizungsanlage, dann müssen mindestens 50 %, aber höchstens 70 % der anfallenden Heizkosten abhängig vom Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden. Es gibt einige Sonderregelungen, die allerdings nur für ältere Gebäude zählen. Danach sind die Heizkosten zu 70 % nach dem Verbrauch umzulegen und der übrige Anteil erfolgt nach der Wohnfläche.