Mietpreisbremse Auswirkungen auf Mieter und Vermieter
Mittwoch, den 17.01.2018

Eigentlich sollte die Mietpreisbremse den Anstieg von Mieten eindämmen – obwohl sie erst kürzlich in den meisten Bundesländern eingeführt wurde, denken bereits die ersten wieder an eine Abschaffung. Wir schildern nachfolgend, welche Auswirkungen Mietpreisbremse auf Mieter und Vermieter hat und liefern weitere wichtige Informationen.

Mietpreisbremse -was sie bedeutet

Die Mietpreisbremse wurde ins Leben gerufen, um einen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu schaffen. Vor allem in Gebieten, in denen es begrenzten Wohnraum gibt, sollte damit verhindert werden, dass Mieten ins Unermessliche steigen. Die Regelung bestimmt, dass bei Bestandswohnungen im Fall einer Wiedervermietung die zulässige Miete auf höchstens das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf, zzgl. 10 %.

Wurde zum Beispiel bislang für eine Wohnung ein Mietpreis in Höhe von 6,50 € pro Quadratmeter berechnet, aber ortsüblich bei Wiedervermietung ein Preis von 9,50 € erzielt und die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt lediglich 7,50 €, dann darf mit der Mietpreisbremse die Wohnung für höchstens 8,25 € den Quadratmeter (7,50 €+ 10 %) erneut vermietet werden. Dadurch wird demnach der Anstieg in bestimmten Regionen und in besonders beliebten Wohngebieten eingedämmt.

Hierfür mussten die Länder für fünf Jahre Gebiete festlegen, bei denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Um aufgrund dieser Mietpreisbremse Neubauten nicht zu verhindern und die Investitionsbereitschaft weiterhin zu fördern, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten. In diesem Fall kann der Eigentümer die Miethöhe nach eigenem Ermessen ermitteln. Dadurch sollen Investitionen in dringend benötigten Wohnbau gesichert werden, denn ebenfalls ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Erstvermietungen, die nach einer umfassenden Sanierung und Modernisierung stattfinden.

Für Vermieter gilt ein Bestandsschutz und wenn es sich um eine zulässige vereinbarte Miete handelt, dann darf er diese auch weiterhin bei einer Wiedervermietung verlangen. Die Mietpreisbremse ist derzeit in fast allen Bundesländern gültig, allerdings planen derzeit die Landesregierungen von Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen einen Ausstieg.

Basis ist die Rechtsverordnung der Bundesländer

Stellt ein Bundesland fest, dass in einem bestimmten Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht, dann darf das Land eine eigene Rechtsverordnung erlassen. Es ist der Landesregierung freigestellt, ob sie mehrere Gebiete in einer Verordnung zusammenfassen oder für jedes Gebiet eine eigene Verordnung erlässt. Dafür gibt es eine maximale Grenze von fünf Jahren. Dabei muss die Landesregierung darlegen, aufgrund welcher Fakten und Daten sie ein Gebiet zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt hat. Außerdem müssen dabei auch konkrete Maßnahmen für die Zukunft angegeben werden, um eine Entspannung des Mietwohnungsmarktes zu erreichen.

Die Mietpreisbremse ist befristet ausgelegt und soll zunächst einmal bis Ende 2020 gelten. Ändert sich künftig nichts, dann fällt die Mietpreisbremse automatisch zum Ende der Gültigkeitsfrist von fünf Jahren im Jahr 2025 wieder weg. Die Bundesregierung hat angekündigt, nach drei Jahren in Kraft treten der Mietpreistrense den Wohnungsmarkt erneut zu prüfen und herauszufinden, ob die Mietpreisbremse auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland Auswirkungen gezeigt hat. Damit entscheidet sich auch, ob langfristig nicht doch nach einer anderen Lösung als Alternative gesucht werden muss.

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den Mieter

Wer als Mieter prüfen möchte, ob für ihn die Mietpreisbremse gilt, kann dies mit einem Blick in den örtlichen Mietspiegel tun. Alternativ ist es auch möglich von einem Gutachter oder aus einer Mietdatenbank eine Auskunft zu erhalten. Dies gilt allerdings ausschließlich für älteren Wohnraum, denn wer in einem Neubau als Mieter zieht oder aber auch als erster Mieter in eine Wohnung, die umfassend neu renoviert wurde, dann gilt die Mietpreisbremse nicht. Eine weitere Ausnahme gibt es dann, wenn der Vermieter vom neuen Mieter die gleiche Miete verlangt, wie sie der Vormieter gezahlt hat. In all diesen Fällen ist es statthaft, dass die Miete mehr als 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Denn bei einer Modernisierungsmieterhöhung ist es zum Beispiel erlaubt, bis zu maximal 11 % der angefallenen Modernisierungskosten auf seine Mieter umzulegen.

Der Mieter hat allerdings gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Auskunft. Der Vermieter muss dem Mieter die Miethöhe des Vormieters bekannt geben und welchen Mietspiegel er zugrunde gelegt hat, denn nur so ist es dem Mieter möglich, herauszufinden, ob die vereinbarte Miete zulässig ist. Stellt in diesem Fall der Mieter dann fest, dass die Miete höher ist, als sie gemäß der Mietpreisbremse sein dürfte, hat er das Recht, die bislang zu viel gezahlte Miete wieder vom Vermieter zurückzuverlangen. Rückwirkend ist dies allerdings erst ab dem Zeitpunkt möglich, indem er schriftlich den Vermieter darauf aufmerksam gemacht hat. Er darf allerdings nicht die Miete eigenständig kürzen, zulässig ist die lediglich die Kürzung oberhalb der Zehn Prozent Grenze. Es empfiehlt sich immer in solch einem Fall einen Fachanwalt einzuschalten oder sich an einem Mieterverein zu wenden.

Mietminderung nach Prüfung der Mietkosten

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den Vermieter

Möchte ein Vermieter eine Wohnung neu vermieten, dann muss er zunächst einmal nachschauen, ob in seinem Gebiet die Mietpreisbremse Gültigkeit hat. Sollte das der Fall sein, dann muss sich die Miete an dem örtlichen Mietspiegel orientieren. Der dort vereinbarte Mietpreis darf nicht mehr als um 10 % überschritten werden. Manchmal sind dennoch höhere Mieten möglich, auch dann, wenn es sich nicht um einen Neubau handelt. Denn wenn auch vorher die Miete bereits mehr als 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete lag, darf er diese erneut bei einer Wiedervermietung vereinbaren. Allerdings muss der Vermieter auf Wunsch des Mieters die Miethöhe des Vormieters offen darlegen.

Außerdem ist es auch weiterhin möglich, bei einer Modernisierung die Miete zu erhöhen. In diesem Fall darf der Vermieter bis zu 11 % der Kosten für die Modernisierung auf seinem Mieter umlegen. Auch dann, wenn dadurch die Miete über die 10 % Grenze der Vergleichsmiete ansteigt. Eine weitere Ausnahme ist ein Indexmietvertrag bei einer Neuvermietung. Dabei wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Dies hat für den Vermieter dann einen Vorteil, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht steigt, dafür aber der Verbraucherpreisindex. Eine weitere erlaubte Möglichkeit, um trotzdem eine Mieterhöhung mit einem Mieter vereinbaren zu können, ist die Vereinbarung von einem Staffelmietvertrag. Hierbei wird jährlich eine neue Höhe der Miete festgelegt. Sollte dann in einem Jahr die Miete plötzlich über die 10 % Grenze steigen, dann erfolgt eine Deckelung der Miethöhe auf diesen Betrag.