Die Heizkostenverordnung als Grundlage für die Nebenkosten
Donnerstag, den 19.04.2018

Der Vermieter ist gemäß Gesetz dazu verpflichtet, seine vermieteten Wohnungen mit einer entsprechenden Wärmeenergie zu versorgen. Meistens gibt es hierfür eine zentrale Heizungsanlage, deren laufenden Kosten gemäß der Heizkostenverordnung als Grundlage für die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Heizkostenverordnung ist gültig für preisgebundenen Wohnraum und nicht für freien Wohnungsbau. Die offizielle Bezeichnung lautet zwar Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, trotzdem sind keine Vorschriften enthalten, wie die Heizkosten abzurechnen sind, sondern lediglich, wie die Kosten verteilt werden müssen. Daher erfolgt die Nebenkostenabrechnung der Heizung immer auf den allgemeingültigen Grundsätzen der Nebenkostenabrechnung.

Heizkostenverordnung muss zwingend angewendet werden

Die Heizkostenverordnung regelt im § 2 HeizkostenV, dass sie zwingend bei Mietverträgen gültig ist. Ausgenommen sind hiervon lediglich Gebäude, die vom Vermieter selbst bewohnt werden und die aus nicht mehr als zwei Wohnungen bestehen. Auch eine etwaige im Mietvertrag vereinbarte Heizkostenpauschale ändert nichts daran, dass die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen. Sie gehören laut § 2 Ziffer 4 a-d BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Jeder Vermieter ist verpflichtet, den Verbrauch an Wärme und Warmwasser gemäß § 4 HeizkostenV anteilig zu erfassen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Räume mit speziellen Erfassungsgeräten versehen sind. Der Mieter hingegen muss die Anbringung von Verbrauchs-Erfassungsgeräten dulden. Zugelassen sind:

  • elektrische Heizkostenverteiler
  • Wärmezähler
  • Verdunstungsgeräte

Welche Geräte installiert werden, kann der Eigentümer entscheiden. Er hat auch die Wahl, ob er die Geräte hierfür mietet oder kauft. Bei einer Miete muss er seine Mieter darüber informieren, dass hierfür Kosten entstehen, die auf die Mieter umgelegt werden. Solch eine Maßnahme ist nur dann zulässig, wenn die Mehrheit aller Mieter innerhalb einer Frist von einem Monat nach Zugang des Schreibens nicht widerspricht. Die Anmietungskosten fließen dann über die Betriebskosten mit in die Heizkostenabrechnung ein und werden so auf die Mieter umgelegt. Erfolgt allerdings ein Widerspruch seitens der Mieter, dann kann und darf der Vermieter die Geräte zwar trotzdem mieten, muss diese Kosten allerdings aus eigener Tasche tragen. Alternativ ist es natürlich auch möglich diese Geräte zu kaufen. In diesem Fall trägt er die Anschaffungskosten aus eigener Tasche, kann aber 11 % davon für die infrage kommenden Wohnungen auf die Mieter umlegen.

Heizkostenverordnung

Heizkostenabrechnung – das ist zu berücksichtigen

Der Mieter hat einen Rechtsanspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Daher kann er gegebenenfalls auch den Anspruch auf Ausstattung seiner Wohnräume mit Erfassungsgeräten gerichtlich durchsetzen. Die Verbrauchskosten einer Zentralheizung müssen vom Vermieter zu mindestens 50 %, aber höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch der Mieter abgerechnet werden. Die restlichen Kosten können nach dem umbauten Raum oder der Wohn- und Nutzfläche abgerechnet werden. Der Festkosten-Anteil muss demnach zwischen 30 und 50 % betragen.

Umlagefähige Heizkosten – diese werden anerkannt

Es gibt einige Kosten, die vollumfänglich anerkannt werden. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Gas: Kosten des Brennstoffs aufgrund der Errechnung der Differenz des Zählerstandes zu Beginn und zum Ende des Heizkosten Abrechnungszeitraums
  • Öl: Gesamtverbrauch des Gebäudes mit Vergleich des Bestandes zu Anfang der Heizperiode abzüglich des Restbestandes und plus den Käufen
  • Fernwärme: Erstellung einer monatlichen Beitragsabrechnung des Versorgers an den Gebäudeeigentümer

In der Abrechnung sind diese Positionen auszuweisen und dabei ist jeweils der Gesamtverbrauch nach Kosten und Menge anzugeben. Übrigens ist der Vermieter laut § 556 Abs. 3 BGB dafür verantwortlich, den Brennstoff möglichst kostengünstig zu erwerben den Markt weiterhin zu beobachten. Dadurch realisierte Kostenvorteile müssen an die Mieter weitergegeben werden. Umlagefähig sind gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV auch die anfallenden Lieferkosten, die das Unternehmen in Rechnung gestellt hat. Weitere umlagefähige Kosten sind:

Wartung und Prüfung

Alle Kosten, die dafür anfallen, um die Betriebsbereitschaft der Heizungsanlage genauso wie die Betriebssicherheit sicherzustellen, können umgelegt werden. Dabei muss die Durchführung von einer Fachfirma vorgenommen werden. Fallen allerdings dabei Reparaturkosten an, dann sind diese genauso wie alle anderen Kosten, die für Instandsetzung und Instandhaltung anfallen, nicht auf die Mieter umzulegen, sondern müssen vom Vermieter getragen werden.

Reinigungskosten

Die Anlage muss in regelmäßigen Abständen inklusive der Abgasanlage gereinigt werden – diese Kosten sind genauso wie die Kosten des Kaminfegers in voller Höhe umlagefähig. Unter Umständen kommt auch eine Umlage über Kosten für den Hausmeister infrage.

Betriebsstrom

Bei einigen Anlagen fällt ein Stromverbrauch an, wie zum Beispiel für die Ölpumpe oder für das Umwälzen. Ist ein separater Zähler vorhanden, dann können auch diese Kosten umgelegt werden.

Überwachung, Pflege und Bedienung

Handelt es sich um eine vollautomatische Anlage, dann fallen in der Regel keine Kosten für die Bedienung an. Anders sieht es aus, wenn die Feststoffheizungsanlage bedient werden muss. Meistens fällt diese Pflicht allerdings auf den Hausmeister und ist daher darüber umzulegen.

Verbrauchserfassung

Fallen Kosten für die Miete oder das Leasing von Verbrauchsmessgeräten an oder aber auch für die Ablesung und Erstellung der Abrechnung, dann sind diese Kosten umlagefähig. Darin enthalten sind auch anfallende Kosten für die Eichung der Geräte.

Emissionsmessung

Einmal im Jahr muss der Schornsteinfeger eine Emissionsmessung durchführen, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Diese Kosten werden normalerweise zusammen mit den Reinigungskosten in der Umlage berücksichtigt.

Verbrauchsanalyse

Führt der Vermieter eine Verbrauchsanalyse durch, um bei den Heizungs- und Warmwasserkosten eine Ersparnis zu generieren, können diese Kosten umgelegt werden.

Anschaffung und Austausch von Erfassungsgeräten

Die Kosten für die Erfassungsgeräte des Wärmeverbrauchs sind vom Vermieter zu tragen – ausgenommen, sie werden gemietet oder geleast. Dabei muss es sich um geeichte Wärmezähler oder Heizkostenverteiler handeln. Bevor jedoch die Umlage an die Mieter erfolgt, müssen die zu erwartenden Kosten den Mietern mitgeteilt werden und lehnt deren Mehrzahl die Maßnahme ab, dann kann der Vermieter diese entweder nicht durchführen oder muss die Geräte aus eigener Tasche zahlen. Auch wenn gekaufte Geräte später im Rahmen der Instandhaltung ausgetauscht werden, können die Kosten ebenfalls nicht auf die Mieter umgelegt werden. Anders sieht es aus, wenn die Anschaffung dazu dient, um Einsparungen im Verbrauch durchzuführen oder um den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen. Dann wird die Anschaffung der Geräte als Modernisierung betrachtet und kann umgelegt werden.