In Deutschland findet alle zwei Minuten ein Einbruch statt – vor allem in der dunklen Jahreszeit ist ein Ansteigen der Zahlen zu verzeichnen. Ganz dreiste Täter schlagen inzwischen allerdings auch im Tageslicht zu. Eine beschädigte Tür, eingeschlagene Scheiben oder ein aufgebrochenes Türschloss sind neben vielen anderen Verwüstungen und dem Diebstahl vom Wohnungsinhalt Hinterlassenschaften, mit denen ein Mieter und Vermieter zu kämpfen hat. Doch wer zahlt die Schäden? Der Mieter ist überwiegend für die Sicherheit der Wohnung verantwortlich, doch auch der Vermieter haftet in einigen Fällen. Wird zum Beispiel in eine Mietwohnung eingebrochen, so muss der Vermieter die dadurch entstandenen Schäden an Fenstern und Wohnungseingangstüren beseitigen. Tut der Vermieter dies nicht, so kann der Mieter seine Miete kürzen.
Die Pflichten des Vermieters bei einem Einbruch
Auch wenn Sie als Vermieter keine Verantwortung für einen Wohnungseinbruch trifft, so sind Sie doch dazu verpflichtet, Ihren Mietern eine mängelfreie Wohnung zu überlassen. Dies bedeutet, dass diese über verschließbare Türen und Fenster verfügt. Allerdings ist bei einem Einbruch der Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Wohnung danach stärker zu sichern und mit mehr Sicherheitstechnik auszustatten, als dies zuvor der Fall war. Für alle Schäden innerhalb der Wohnung müssen Sie als Vermieter nicht aufkommen – Ausnahme: die beschädigten Sachen wurden mitvermietet. Beschädigt der Einbrecher das Mobiliar und Eigentum des Mieters, so ist dieser selbst dafür verantwortlich und muss die Kosten alleine tragen. Hier tritt grundsätzlich die Hausratversicherung ein.
Das Gesetz sagt: als vertragsmäßiger Zustand gilt immer der Stand, den der Mieter bei seiner Besichtigung und Vertragsabschluss vorgefunden hat. Das gilt auch für den sicherungstechnischen Zustand! Der Mieter kann nur dann eine für ihn kostenlose Nachbesserung verlangen, wenn sich die bei Einzug vorhandene Einrichtung später als mangelhaft erweist.
Wer trägt die Kosten für einen besseren Einbruchschutz?
Eine Einrichtung gilt dann als mangelhaft, wenn es bereits in mehreren Fällen zu einem Einbruchversuch in die Wohnung gekommen ist. Aber auch dann, wenn sich die Sicherheitslage während der Dauer des Mietverhältnisses in direkter Umgebung des Hauses nachweislich verschlechtert hat. In den oben genannten Fällen müssen Sie als Vermieter auf ihre Kosten hin Sicherungsmaßnahmen vornehmen. Gemäß dem § 555 b Nr. 5 BGB ist es statthaft, elf Prozent dieser Kosten, die auf die Wohnung entfallen, jährlich auf die Miete aufzuschlagen, denn eine Verbesserung des Sicherheitsstandards gilt als klassische Modernisierung.
Wenn Sie als Mieter einen zusätzlichen Einbruchschutz auf eigene Kosten in Ihre Mietwohnung einbauen möchten, benötigen Sie hierzu zunächst einmal eine schriftliche Einwilligung Ihres Vermieters, da in die gemietete Bausubstanz eingegriffen wird. Effektive Sicherungsinstrumente hierfür sind:
- ein Querriegelschloss
- Spion in der Haustür
- Fenstergitter
- Jalousien
All diese Maßnahmen müssen vom Vermieter genehmigt werden, da sie die Außenansicht des Gebäudes verändern und in die Bausubstanz eingreifen. Denn in der Regel müssen hierfür Haustür, Fassade oder die Fenster angebohrt werden. Allerdings darf der Vermieter im Gegenzug den Einbau von spezieller Sicherheitstechnik nicht verwehren. Im Wohnungsinneren dürfen alle die Einbauten von Sicherheitstechnik ohne Genehmigung des Vermieters durchgeführt werden, die entweder nicht in die Bausubstanz eingreifen oder die nur von kleinerem Umfang sind. Wird dabei allerdings die Gebäudesubstanz berührt oder sind größere Eingriffe geplant, so wird immer die Einwilligung des Vermieters benötigt.
Wohnung muss bei Auszug in den ursprünglichen Zustand wiederhergestellt werden
Was grundsätzlich für jede Veränderung in angemieteten Räumen gilt, trifft auch bei einem Einbau von Sicherheitstechnik in gemieteten Räumen zu: jegliche vom Mieter vorgenommene Änderung muss auf Wunsch vom Vermieter wieder rückgängig gemacht werden. Denn der Vermieter hat Anspruch auf eine Wiederherstellung der Mietwohnung in den ursprünglichen Zustand bei Anmietung, wenn der Mieter auszieht. Dadurch muss bei einem Auszug auch die gesamte Sicherheitstechnik entfernt werden, wenn der Mieter diese eingebaut hat. Es sei denn, es gibt eine anderslautende schriftliche Vereinbarung oder der Vermieter erklärt sich zur Übernahme der Einbauten – gegebenenfalls gegen Zahlung eines Kostenersatzes – bereit.
Im Fall von Urlaub oder einer Reise ist alleine der Mieter dafür verantwortlich, für einen entsprechenden Einbruchschutz vor der Reise zu sorgen. Dazu zählt beispielsweise das Verriegeln und Verschließen aller Türen und Fenster. Kommt es dann während der Urlaubszeit zu einem Einbruch, so sind auch im Urlaub des Mieters die Kosten für sämtliche Reparaturen an Türen und Fenstern bei einem Einbruch vom Vermieter zu tragen. Bei Fahrlässigkeit seitens des Mieters, beispielsweise durch ein nicht ordnungsgemäßes Schließen von Türen und Fenstern, ist der Mieter verpflichtet, den entstandenen Schaden an den Gebäudeteilen dem Vermieter zu ersetzen. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt mit Urteil 7 U 64/69 beschlossen.
Einbau von zusätzlichen Sicherungen seitens des Vermieters ist keine Pflicht
Im Normalfall ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, für zusätzliche Sicherungen zu sorgen, wenn der Mieter Angst vor einem Einbruch hat. Für diese Zusatzsicherungen wie beispielsweise zusätzliche oder hochwertigere Schlösser, Aufhebelschutz für Fenster oder verstärkte Riegel muss der Mieter selbst aufkommen. Der Gesetzgeber verlangt nur, dass vermietete Räume mit durchschnittlichen Sicherungseinrichtungen versehen sein müssen. Hierzu reichen bereits eine abschließbare Eingangstüre, Wohnungstüre und verschließbare Fenster.
Ein Mieter darf die Schlösser an Fenstern und Türen gegen hochwertigere Exemplare austauschen – hierzu zählt auch der Austausch des Schließbleches. Aber auch das Auswechseln der vorhandenen Griffe an Balkontüren und Fenster gegen abschließbare. Für diese Maßnahmen ist keine Genehmigung des Vermieters erforderlich.
Tipp: Damit Sie die Wohnung bei Auszug in den ursprünglichen Zustand wieder zurückversetzen können, heben Sie am besten die Originalteile auf.
