Umbau Mietwohnung – welche Modernisierungs-Maßnahmen darf der Mieter umsetzen?
Donnerstag, den 17.11.2016

Mieter haben bei Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnung nicht freie Hand. Der Gesetzgeber sagt: Der Mieter ist verpflichtet bei Auszug die Wohnung in dem Zustand zu hinterlassen, in der sie sich bei Einzug befand. Abnutzungen und Verschleiß gehen gemäß § 538 BGB zulasten des Mieters. Dazu zählen auch verschlissene Teppichböden oder kleinere Löcher von Nägeln in der Wand. Wie sieht es aber aus, wenn statt Teppichboden Laminat gelegt wird oder eine Trennwand aus einem Zimmer zwei macht? Was Mieter dürfen und was nur mit Zustimmung des Eigentümers, erläutern wir nachfolgend.

Kleine Renovierungsarbeiten sind ohne Erlaubnis des Vermieters möglich

Löcher bohren, Türen und Fensterrahmen neu lackieren, Wände neu streichen oder neu tapezieren: mit diesen Renovierungsarbeiten kann der Mieter sofort loslegen, ohne zuvor eine Genehmigung des Vermieters einzuholen. Außerdem hat der Mieter während der Mietzeit freie Hand und kann die Wandfarben nach eigenem Geschmack auswählen. Allerdings kann ein Vermieter verlangen, dass die Wohnung in einer neutralen Farbgestaltung übergeben wird – selbst dann, wenn der Zustand der Wohnung noch sehr gut ist. Eine Forderung, dass eine Wohnung ausschließlich in weiß zurückgegeben werden darf, ist jedoch ungültig.

Wer jedoch die Fliesen im Badezimmer einfach überstreicht, weil sie ihm nicht gefallen, muss zuvor eine Bewilligung des Mieters einholen. Grund: der Vermieter kann verlangen, dass die Fliesen wieder im alten Zustand übergeben werden und dies ist mit Fliesenlack nicht möglich. In solch einem Fall hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Eine Modernisierung durch den Mieter erfordert in manchen Fällen, dass Löcher gebohrt werden – dies darf zwar ohne Erlaubnis geschehen, aber auch hier kann der Vermieter bei Auszug verlangen, dass die Bohrlöcher fachgerecht verschlossen werden. Ebenfalls erlaubt sind das Anbringen zusätzlicher Steckdosen, das Aushängen von Türen und das Verlegen eines neuen Teppichbodens. Auch diese Umbauten müssen bei Auszug wieder rückgängig gemacht werden.

Vorsicht beim Verlegen von Laminat: ist in der Wohnung bereits ein Boden oder Teppich verlegt, so darf ihn der Mieter nicht ohne Genehmigung des Vermieters einfach ausreißen, nur weil ihm die Farbe oder das Aussehen nicht gefallen. In solch einem Fall am besten die schriftliche Einwilligung einholen! Alle Umbau Arbeiten in einer Mietwohnung, die keine Renovierung, sondern eine Sanierung sind und somit in die Bausubstanz eingreifen, dürfen nicht ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden – im schlimmsten Fall droht eine Kündigung! Dazu zählen:

  • Einbau einer Etagenheizung
  • Einbau von neuen Sanitäranlagen
  • Neue Fliesen in Bad und Küche
  • Abreißen von Trennwänden
  • Einziehen von Zwischenwänden (auch in Leichtbauweise)
  • Durchbrüche zumauern
  • Neue Durchgänge schaffen
  • Decken abhängen
  • Anbohren der Fassade für eine Satellitenschüssel
  • Einfachglas durch Isolierverglasung ersetzen

Tipp: Bei einem Badezimmerumbau durch den Mieter mit kleinen Regalen oder neuen Handtuchhaltern und Seifenschälchen ist es oftmals erforderlich, dass gebohrt wird. In diesem Fall sollten die Löcher zwischen den Fugen der Fliesen gesetzt werden, sodass bei Auszug die Löcher leicht wieder mit Fugenmasse verschlossen werden können.

Bohren Fließen im Badezimmer

Darauf ist zu achten, wenn der Vermieter zustimmt

Stimmt der Vermieter dem Umbau der Mietwohnung zu, so sollte ein Vertrag aufgesetzt werden, um für beide Seiten Regeln zu treffen. Eine mündlich eingeholte Genehmigung ist nicht sinnvoll. Stattdessen empfehlen die Mieterverbände eine schriftliche Vereinbarung, die unter anderen genau den Umfang der Arbeiten auflistet und auch die Übernahme der Kosten klärt. Denn ein Mieter, der eine Wohnung saniert, investiert viel Geld und somit steigt auch der Wert der Wohnung. Deshalb kann es unter Umständen sinnvoll sein, sich mit dem Vermieter zu einigen und zu klären, ob sich dieser eventuell an den Kosten beteiligt. Das kann auch in Form einer heruntergesetzten Miete geschehen.

Für den Mieter ist es im Gegenzug wichtig, dass seine Investitionen nicht umsonst waren, wenn er auszieht. In solch einem Fall bietet sich auch eine Regelung im Vertrag an, die dem Mieter eine Abstandszahlung zusichert, wenn dieser auszieht oder vor einer bestimmten Frist aussieht. Das Problem: der Vermieter hat Anspruch darauf, dass die Modernisierung vom Mieter fachgerecht ausgeführt wird. Das gilt auch für Malerarbeiten und erst recht für den Austausch der Bad Fliesen oder für Arbeiten an der Heizung. Aus diesem Grund sollte ein Mieter mit den Gewerken Fachfirmen beauftragen, wenn er sich mit dem Vermieter geeinigt hat. Im Zweifelsfall wägen die Gerichte die Interessen bei der Parteien gegeneinander ab. Diese lauten:

  1. Das Eigentum des Vermieters muss gewahrt bleiben
  2. Der Mieter darf seinen Lebensmittelpunkt nach seinen Grundbedürfnissen gestalten

Grundsätzlich entscheiden die Gerichte zunehmend mieterfreundlicher, allerdings können wir an dieser Stelle keine pauschalen Ratschläge abgeben, da sie von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich sind.

Ausnahmen bei behinderten und gehandicapten Mietern

Ist der Mieter allerdings gehandicapt, so besteht auf bestimmte Umbauten ein Rechtsanspruch. Doch auch hier muss im Vorfeld die Genehmigung des Vermieters eingeholt werden. Besonders wer im Rollstuhl sitzt, muss etliche bauliche Veränderungen in seiner Wohnung vornehmen:

  • Türschwellen entfernen
  • Lichtschalter und Steckdosen in Augenhöhe
  • Ebenerdige Duschen
  • Eine Rampe ins Treppenhaus
  • Ein Treppenlift
  • Breitere Türen
  • unterfahrbare Waschbecken

In Deutschland sind die Länder zuständig, wenn es um die Förderung von Wohnraum und Umbauten behinderte Menschen geht. Somit hat jedes Bundesland auch eigene Regeln und andere Fördermittel. Die nachfolgende Checkliste zeigt, welche Schritte dabei eingehalten werden sollten:

  1. Die Zustimmung des Vermieters einholen
  2. Weitere Informationen zu Finanzierung und Planung beschaffen
  3. Abklären, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist
  4. Mehrere Kostenvoranschläge einholen
  5. Bei den infrage kommenden Kostenträgern Anträge auf Zuschüsse stellen