Alles was Mieter über die Mietkaution wissen sollten
Mittwoch, den 26.10.2016

Wenn ein Vermieter von seinem Mieter eine Mietkaution als Sicherheit erhalten möchte, so muss er diese ausdrücklich vereinbaren. Denn es gibt keinen Rechtsanspruch auf eineMietsicherheit – der § 551 BGB regelt ausschließlich die mit der Mietkaution verbundenen Modalitäten, sofern solch eine vereinbart ist. Allerdings enthalten die oftmals verwendeten Formularmietverträge in der Regel eine entsprechende Kautions-Vereinbarung, die dann Mietkaution oder Mietsicherheit genannt wird.

Welche Sicherheitsleistungen gibt es?

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen verschiedenen Formen der Mietkaution:

  1. Barkaution
  2. Bürgschaft
  3. Mietkautionssparbuch

Von den individuellen Ansprüchen ist es abhängig, welche dieser drei Möglichkeiten gewählt wird, denn der Vermieter kann die Kautionsform wählen. So sind Vermieter in der Regel daran interessiert, auf die Kaution jederzeit zugreifen zu können, ohne dass der Mieter hierauf ein Einfluss hat. Außerdem sollte die Verwaltung mit möglichst geringem Aufwand machbar sein. Mieter hingegen möchten eine gute Verzinsung erzielen und eine Kontrollmöglichkeit über die Verwendung der Kaution haben. Außerdem sollte das Geld möglichst sicher angelegt sein.

Die Mietkaution ist in ihrer Höhe auf das dreifache der monatlichen Nettomiete beschränkt. Vorauszahlungen und Pauschalen auf Betriebskosten dürfen hierbei nicht mitgerechnet werden.

1. Barkaution

Bei der Barkaution überreicht bzw. überweist der Mieter seinem Vermieter Geld. Dabei sind die folgenden Grundsätze zu berücksichtigen:

  • Vermieter muss Ratenzahlung in Form von drei Raten zustimmen
  • Klauseln mit der Vereinbarung, dass die Kaution in einer Summe fällig wird, sind ungültig
  • Mietkaution muss sicher angelegt werden

Der Vermieter ist verpflichtet nach Eingang der ersten Rate das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum üblichen Zinssatz gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB anzulegen. Das Konto muss die Zusatzbezeichnung Mietkaution tragen, andere Bezeichnungen sind nicht ausreichend. Alternativ sind auch andere Anlageformen möglich, wie zum Beispiel eine Anlage in Fondsanteilen, Aktien, auf einem Festgeldkonto oder Sparbuch. Allerdings tragen bei solch spekulativen Anlagen beide Parteien das damit verbundene Risiko.

Die Rechte des Mieters und Vermieters

Stellt der Mieter bei Einzug erhebliche Mängel fest, so hat dieser unter bestimmten Umständen ein Recht auf Mietminderung. Allerdings darf er die Kaution dafür nicht zurückbehalten. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nur dann, wenn der Vermieter nach Zahlung der ersten Rate keine ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution nachweisen kann. In solch einem Fall darf der Mieter die Zahlung der weiteren Raten so lange zurückhalten, bis der Vermieter den entsprechenden Nachweis einreicht.

Zahlt der Mieter die Kaution nicht in vereinbarter Höhe, darf der Vermieter hierfür Zinsen verlangen, welche bei einer Anlage des Betrags  erzielt werden könnten. Im Gegenzug darf der Vermieter seinem Mieter nicht den Einzug in eine Wohnung verwehren, weil dieser die Mietkaution noch nicht fristgerecht übergeben hat. Seit dem 1. Mai 2013 kann der Vermieter ein Mietverhältnis dann fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit zwei von drei Kautionsraten in Verzug befindet.

Vor- und Nachteile einer Barkaution

Für den Vermieter hat die Barkaution den Vorteil, dass er ohne Einflussnahme seines Mieters jederzeit über die Kaution frei verfügen kann. Als Nachteil steht dem ein sehr hoher Verwaltungsaufwand gegenüber, unter anderem wegen der Verwaltung des Zinsabschlags.

Für dem Mieter ist es von Vorteil, dass er den Kautionsbetrag in Raten begleichen darf. Nachteilig ist für ihn, dass er keine Kontrolle über das Mietkautionssparbuch hat.

2. Bürgschaft

Die Bürgschaft ist eine weitere Methode für eine Mietsicherheit. Bürgen sind üblicherweise Arbeitgeber, Banken oder Verwandte. Bei privaten Bürgschaften sind es überwiegend Eltern, die in diesem Fall für ihre Kinder bürgen. Eine Bürgschaftserklärung muss immer schriftlich verfasst werden. Neben der Unterschrift des Bürgen unter dem Bürgschaftsversprechen muss auch unbedingt eine Erklärung enthalten sein, welche Forderung der Bürge sichern will.

Vor- und Nachteile eine Bürgschaft

Für den Vermieter ist es vorteilhaft, dass ihm auch hier im Hinblick auf das deutsche Zinsabschlags-Gesetz keinerlei Verwaltungsaufwendungen entstehen. Der einzige Nachteil ist, dass es bei einer Bürgschaft nicht zu einer Erhöhung der Sicherheit durch Zinsen kommt. Besonders private Bürgschaften sind für den Mieter vorteilhaft, da hier im Gegensatz zu einer Bankbürgschaft keinerlei Kosten entstehen.

3. Mietkautionssparbuch

Das Mietkautionssparbuch oder Mietersparbuch gibt es in zwei Varianten:

  • Mietkautionssparbuch mit Sperrvermerk: bei einem Sparbuch mit Sperrvermerk kann keine der beiden Parteien ohne Zustimmung der anderen über das Guthaben verfügen
  • Mietkautionssparbuch mit einem Pfändungsvermerk: dieses Mietersparbuch wird in der Praxis häufiger eingesetzt. Hier wird zwischen dem Mieter und Vermieter eine Verpfändungsvereinbarung getroffen

Vor- und Nachteile des Mietersparbuchs mit Pfändungsklausel

Der Vermieter profitiert davon, dass die Bank bei einer Abhebung seine Berechtigung dazu nicht überprüft. Unter Umständen gibt es eine Vorankündigungsfrist, die den Auszahlungszeitraum etwas verzögert. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Vermieter keine Verwaltungsaufwand bezüglich der Zinsabschlagsteuer hat. Nachteile gibt es für den Vermieter nicht.

Der Mieter kann einen günstigen Zinssatz bei seiner Bank verhandeln. Mit einem Freistellungsauftrag der Bank des Mieters wird das Guthaben nicht durch den jährlichen Zinsabschlag verringert. Auch hier gibt es für die Mieter keine Nachteile.

Rückzahlung und Verzinsung der Kaution bei Ende der Vermietung

verzinsung-meitkaution

Der Vermieter hat drei Monate Zeit für Rückzahlung der Mietkaution und der Abrechnung. Sie kann sich im Einzelfall verlängern oder verkürzen. Allerdings ist ein Einbehalt wegen einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung zulässig. In solch einem Fall darf der Vermieter aber nicht die gesamte Mietkaution, sondern im Höchstfall den Betrag der monatlichen Vorauszahlung von drei bis vier Monaten einbehalten.

Dieser Einbehalt ist nur dann zulässig, sofern die Kaution der Absicherung von noch zu erwarteten Nachforderungen des Vermieters dient. Hat die letzte Abrechnung ein Guthaben beim Mieter ergeben, so ist dies nicht der Fall. Bei Guthabenbeträgen bei vorherigen Nebenkostenabrechnungen kann der Vermieter nur dann einen Teil der Kaution einbehalten, wenn der Vermieter in der Lage ist konkret zu erläutern, warum er dieses Mal eine Nachzahlung erwartet.

Die Mietkaution und Zinsen

Seit dem Jahr 1983 gibt es ein Gesetz, welches die Mietkaution und die Zinsen darauf regelt. Das Gesetz sagt aus, dass der Vermieter Kautionen verzinslich anlegen muss. Wird das Mietverhältnis beendet, so erhält der Mieter die Mietkaution inklusive der Zinsen. Allerdings ist die Voraussetzung für eine vollständige Rückzahlung, dass keine offenen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter bestehen. Hat der Mieter die im Vertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen noch nicht ausgeführt, schuldet der Mieter noch Mietzahlungen oder ist noch eine Betriebskostennachzahlung zu leisten, so kann der Vermieter die Kaution oder auch nur einen Teil davon einbehalten.

Große Zinserträge sind allerdings nicht zu erwarten, denn das Zinsniveau befindet sich derzeit auf einem historischen Tief. Einige Banken bieten spezielle Mietkautionssparbücher an, deren Verzinsung sehr niedrig ist: Sie liegt bei rund 0,03 % Jahreszins.