Energieausweis für Gewerbeimmobilien
Montag, den 04.07.2016

Seit dem Jahr 2009 ist es bei Verkauf, Verpachtung oder Vermietung eines gewerblich genutzten Gebäudes gesetzlich vorgeschrieben, dem Käufer oder Mieter einen Energieausweis vorzulegen – ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz. Dieser Ausweis bewertet das Gebäude energetisch, wodurch Pächter, Mieter oder Käufer bereits im Vorfeld einschätzen können, welche Energiekosten oder welche Sanierungsmaßnahmen künftig auf sie zukommen. Wir haben nachfolgend die wichtigsten Fragen und Antworten rund um das Thema Energieausweis Gewerbeimmobilien zusammengefasst und geben Auskunft über die neuesten Änderungen.

Was ist ein Energiepass oder Energieausweis für Gewerbeimmobilien?

Der Energiepass enthält alle wichtigen Informationen über die Energieeffizienz und des energetischen Zustands eines Gebäudes. Ähnlich wie bei den Energieeffizienzklassen der Haushaltsgeräte lässt sich so die Effizienz eines Gebäudes vergleichen. Der Energieausweis stuft ein Gebäude entsprechend ein und gibt an, ob die Energiekosten hoch oder gering sind und ob mit Wärmeverlusten zu rechnen ist. Damit haben Pacht-, Miet- und Kaufinteressenten eine Chance, die auf sie zukommenden Kosten für Heizung und Warmwasser einzuschätzen und mit anderen Objekten zu vergleichen. Der Energieausweis gibt in Kurzform auch an, welche Maßnahmen getroffen werden können, um den Energieverbrauch künftig zu senken. Der Ausweis ist maximal zehn Jahre gültig und bezieht sich immer auf das gesamte Gebäude.

Welche zwei Arten von Energiepässen gibt es?

Die EnEV (Energiesparverordnung) unterscheidet generell zwischen zwei unterschiedlichen Energieausweisen:

  1. den verbrauchsorientierten Energieausweis
  2. den bedarfsorientierten Energieausweis

Der verbrauchsorientierte Ausweis wird auch Verbrauchsausweis genannt und gibt die tatsächlich angefallenen zurückliegenden Energieverbräuche an. Er basiert beispielsweise auf der Heizkostenabrechnung und gibt reale, klimabereinigte Verbrauchsdaten der Energie aus der Vergangenheit an.

Der bedarfsorientierten Ausweis wird auch Bedarfsausweis genannt und enthält eine Prognose aufgrund rechnerischen Daten des voraussichtlichen Energiebedarfs. Er gibt somit einen theoretischen Wert des Energiebedarfs an, der durch eine Berechnung ermittelt wurde. Die ImmVest Wolf GmbH gibt gerne Tipps, welcher Ausweis für die eigene Gewerbeimmobilie sinnvoll ist.

Wer benötigt einen Energieausweis?

Die Energieeinsparverordnung – kurz EnEV – regelt, dass bei jeder Verpachtung, Vermietung oder beim Verkauf ein gültiger Energiepass durch den Vermieter oder Verkäufer dem Interessenten vorgelegt werden muss. Nach Abschluss des Vertrages ist der Ausweis unverzüglich mindestens in Kopie zu übergeben. Schon bei einem Inserat sind sämtliche Energiekennwerte, die dem Ausweis entnommen wurden, öffentlich anzugeben. Nur für denkmalgeschützte Gebäude gibt es eine Ausnahme, da diese keinen Energieausweis benötigen.

Welche Pflichtangaben sind bei einer Immobilienanzeige Voraussetzung?

Bei Verkauf oder Neuvermietung sind seit dem 1. Mai 2014 alle Verkäufer und Vermieter gesetzlich verpflichtet, bei einer kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte Angaben zu machen, die dem Energieausweis zu entnehmen sind. Diese sind:

  • Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
  • Endenergieverbrauchswert oder der Endenergiebedarfswert des Gewerbegebäudes
  • Angabe des wesentlichen Energieträgers für Beheizung und Aufbereitung des warmen Wassers
  • bei Gebäuden zu Wohnzwecken das Baujahr des Gebäudes
  • bei Gebäuden zu Wohnzwecken Angabe der Energieeffizienzklasse, wenn es sich um einen neuen Energieausweis gemäß EnEV 2014 handelt – ältere Energieausweise geben keine Energieeffizienzklasse an
  • bei Gebäuden, die nicht Wohnzwecken dienen, sind alle Werte für Wärme und Strom separat aufzuführen

Wird immer ein Energieausweis bei neuer Vermietung oder neuem Verkauf benötigt? Seitdem die EnEV 2007 in Kraft getreten ist, müssen Verkäufer oder Vermieter einen Energieausweis besitzen, um diesen auf Verlangen von potenziellen Käufer oder Mieter vorzuzeigen. Seit dem 1. Mai 2014 wurde neu geregelt, dass der Ausweis bereits bei Besichtigung der Immobilie entweder vorzulegen oder sichtbar auszulegen ist. Bei Vertragsabschluss muss unverzüglich eine Kopie oder das Original übergeben werden.

Energieklassen Gewerbeimmobilien

Wie lange sind alte Energieausweise gültig?

Generell haben alle Energieausweise eine Gültigkeit von zehn Jahren. Das betrifft auch Ausweise, die noch nach EnEV 2007 oder EnEV 2009 erstellt wurden. Allerdings greifen unter Umständen die Vorgaben der EnEV 2014, wenn Änderungen am Gebäude, beispielsweise an der Gebäudehülle, vorgenommen wurden.

Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?

Besitzt der Vermieter oder Verkäufer keinen Energieausweis, drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Das Gleiche betrifft übrigens auch Immobilienanzeigen, die keinerlei Angaben über die Energiekennwerte machen.

Was hat es mit den enthaltenen Modernisierungsmaßnahmen auf sich?

Die im Energieausweis Gewerbeimmobilien empfohlenen Modernisierungsmaßnahmen sind weder dazu geeignet, um eine mögliche Mietminderung durchzusetzen, noch dazu eine andere Forderung einzuklagen. Außerdem hat der Nutzer der Gewerbeimmobilie keinerlei Ansprüche auf eine Umsetzung der im Energieausweis empfohlenen Modernisierungsmaßnahmen. Der Energieausweis dient lediglich zur Information und soll einen Vergleich mit anderen Gebäuden ermöglichen. Zudem lassen sich auch die tatsächlich anfallenden Energiekosten und der tatsächliche Energieverbrauch daraus nicht 100 Prozent sicher ableiten.

Wofür ist die Registriernummer beim Energieausweis Gewerbeimmobilien da?

Die Registriernummer ist dazu vorhanden, um den Ausweis eindeutig zuordnen und besser kontrollieren zu können. Die Registriernummer wird vom Aussteller des Ausweises beantragt und ist auf dem Ausweis aufgedruckt. Derzeit gibt es noch keine Kontrollen.

Welche Neuerungen gab es 2014?

  • Die Anforderung an die Gesamtenergieeffizienz wurde ab dem 1.1.2016 um 25 Prozent erhöht. Außerdem muss die Wärmedämmung an der Fülle des Gebäudes etwa 20 Prozent besser ausgeführt werden als zuvor.
  • In Altbauten mit Heizkesseln, die mit gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen betrieben werden und wo diese nach dem 1.1.1985 eingebaut wurden, sind diese nach 30 Jahren außer Betrieb zu nehmen. Bei Einbau vor 1985 dürfen diese bereits seit 2015 nicht mehr betrieben werden. Für Brennwertkessel und Niedertemperaturkessel sowie für einige selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es Ausnahmen.
  • Der Bandtacho für Wohngebäude bis 250 kWh/(m2a) wurde neu skaliert. Außerdem wurden die Modernisierungsempfehlungen verstärkt. Es erfolgte eine Ergänzung der Energieeffizienzklassen A+ bis H. Diese sind bereits von den Haushaltsgeräten bekannt.
  • Vermieter und Verkäufer müssen künftig den Energieausweis an Mieter oder Käufer übergeben und bereits bei Besichtigung vorlegen.
  • Im Falle einer Vermietung oder eines Verkaufs müssen künftig die energetischen Kennwerte sowie – falls vorhanden – auch die Energieeffizienzklasse angegeben werden.
  • Öffentliche Gebäude ab 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr sowie private Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 500 Quadratmeter müssen die Energieausweise aushängen.
  • Der Primärenergiefaktor von Strom wurde gesenkt: ab 2016 auf 1,8.
  • Künftig sollen Stichprobenkontrollen für Energieausweise stattfinden.
  • Außerdem wurde ein Kontrollsystem für Inspektionsberichte von Klimaanlagen eingeführt.